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용산국제업무지구 개발사업 7년째 계획중… 무엇이 문제인가


타이틀                              용산국제업무지구 완공 예상도. ㈜드림허브프로젝트금융투자 제공.

건국 이래 최대의 개발사업으로 평가받으며 기대와 우려를 동시에 낳았던 용산국제업무지구 개발사업이 7년째 제자리 걸음 중이다. 이른바 ‘한강 르네상스’를 꿈꾸며 대한민국을 상징할 만한 워터 프런트 신도시 건설을 통해 가장 한국적인 가치가 스며있으면서도 세계적인 경쟁력을 갖춘 세계 10대 도시를 만들기 위한 국가적인 사업. 무려 31조원이라는 천문학적인 사업비를 투입해 국제업무·상업·문화·주거시설 등이 함께 있는 도시 속의 도시를 조성하는 복합개발 프로젝트가 계획만 세운채 7년째 첫 삽도 뜨지 못한 상황이다. 그 사업 추진의 배경과 경과 그리고 문제점은 무엇인지 짚어본다.

 

서울시의 ‘한강 르네상스 프로젝트’

사업은 2006년 8월 용산국제업무지구 개발이 확정되면서 시작되었다. 용산역사 시설물들을 구조조정한 후 유휴부지를 개발하기 위해 코레일이 서울시에 시행서를 제출하면서 시작된 것. 단지 코레일 소유의 땅을 개발한 후 나오는 수익을 재무구조 안정성의 재원으로 활용하기 위해 기획된 용산역사 개발 계획이 서울시가 인가 과정에서 용산국제업무지구로 역제안하면서 규모가 커진 것이다.

서울시에 따르면 코레일이 용산구의 보유부지 개발을 위한 허가를 신청했고, 서울시 도시개발위원회에서 이를 심의하는 과정에서 오세훈 전 서울시장이 구상한 ‘한강 르네상스’ 사업과 연동하는 차원에서 코레일 땅과 인근의 몇 개 주거지역을 묶어 국제업무지구로 개발하자는 제안을 하였다고 한다.

도시개발위원회에서 이와같은 심의결과가 나오자 서울시 도시계획국은 그 결과를 코레일 측에 통보하는 과정에서 “단순히 용산역세권만 개발할 것이 아니라 서부이촌2동, 한강로3가 등 한강변 인근 마을을 묶어 용산국제업무지구로 시행방향을 잡을 것”으로 역제안하였다는 것이다(당시, 이 사업의 주체인 코레일의 자문위원인 김진애의원은 대림아파트와 성원아파트 때문에 어렵다고 서울시에 수차례 통보 하였다고 한다).

 

사본 -2                              용산구 이촌동에 위치한 대림아파트.

 

이후 서울시는 용산국제업무지구 사업을 위한 컨소시엄 구성을 주도하는 등 적극적인 행보를 보였고, 이에 따라 용산의 개발 성격이 코레일의 자사 부지 개발 사업에서 용산역세권주식회사의 용산업무지구 개발 사업으로 범위가 확장되었다. 이 과정에서 개발주도세력이 코레일에서 삼성물산으로 바뀌었다. 삼성물산 관계자에 따르면 삼성물산이 당시 보유한 용산역세권주식회사의 지분은 50%에 달한다고 한다. 그리고 롯데관광개발도 상당한 지분을 차지하고 있는 것으로 확인됐다. 결국 이 지역은 서울시, 코레일, 롯데관광개발 그리고 삼성물산이 주도해서 용산역사와 한강변의 몇 개 동을 묶어서 개발하는 것이 되었다.

 

건국 이래 최대개발사업

용산정비창 부지 56만6800m2(17만1700평)에 세워질 용산국제업무지구는 국내 최고 높이인 152층(665m) 빌딩이 들어설 예정이며 예상 사업비만 31조원에 달하는 건국 이래 최대의 개발사업이다. 복합도시 개발의 대표적 사례인 일본 도쿄 롯본기 힐스(4조원), 영국 런던의 카나리워프(6조원)등 기존의 세계적 복합단지 프로젝트와 비교되지 않는 초대형 프로젝트인 것이다.

국제업무지구는 세계도시의 꿈이 만나는 곳이라는 의미의 ‘드림허브(DreamHub)’를 주요 콘셉트로 삼아 업무, 상업시설을 갖춰 ‘금융-IT-관광’을 3대 축으로 하는 세계적인 복합단지로 조성될 계획이다.

‘드림타워’를 중심으로 ITㆍ금융 등 국제비지니스가 이뤄지고, KTX, 신공항철도 등 교통인프라와 단지 내 수변 공간, 아트센터 및 남산, 민족공원, 한강 국제여객터미널, 노들 섬 오페라하우스 연계를 통한 관광이 활성화된다. 여기에 6성 호텔 2곳, 대규모 쇼핑몰, 실내테마파크, 대형서점, 컨벤션, 방송국, 의료원 등의 다양한 문화, 여가, 의료기능이 조화를 이루는 수변 명품도시로 국제비지니스의 핵심거점으로 거듭나게 된다.

이를 통해 발생하는 부가가치 규모는 67조원으로, 36만 명의 고용창출 효과를 기대할 수 있으며, 외국인 관광객을 포함한 용산IBD의 유동인구는 연간 1억 4,000만 명에 이를 것으로 예상된다.


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                                용산국제업무지구 확정조감도.

개발계획은 어떻게 되나

처음 2006년 8월 용산국제업무지구 개발이 확정되었을 당시 계획은 시공과 시행 모두 삼성물산이 담당하고, 컨소시엄은 부지매입만 진행하기로 되어있었다. 삼성물산-국민연금 컨소시엄은 철도공사와 사업협약을 체결하고 11월 말까지 SPC(특수목적법인)을 설립하게 되어있었다. 그리고 철도시설 이전계획 이행, 서부이촌동 주민 보상, 민원 등이 해결되는 대로 사업을 진행할 예정이었다.

SPC의 경우 서울시 5%, 코레일 24.9%, 민간사업자 70.1%로 구성되고. 민간사업자 지분은 해외 투자자를 포함한 재무적 투자자 24.6%, 전략적 투자자 25.5%, 건설 투자자가 20.0%로 결정되어있었다. SPC 총 자본금은 1조 원가량이며 참여 기업들은 수십억에서 많게는 1000억 원 이상을 자본금으로 출자하게 되어있었다.

삼성컨소시엄에는 해외 투자자가 직접 투자에 참여할 것으로 보았으며 이는 프로젝트 신뢰도에도 영향을 끼치게 될 것으로 예상했었다. 향후 오피스, 상업시설 등에 투자하는 해외 투자자 유치에도 긍정적인 효과로 작용할 뿐 아니라 국제비즈니스 활성화에도 기여할 것으로 기대해 많은 이들이 장밋빛 미래를 꿈꾸었다.

 

불길한 징조의 시작, 삼성물산 이탈

문제는 건국 이래 최대 개발 사업이기 때문에 오히려 개발이 취소될 수 있는 위기에 놓였다는 것이다.

불길한 징조는 주요 출자사로 참여한 삼성물산이 사업성에 대한 의문을 제기하며 사업에서 발을 빼면서부터 시작되었다.

2008년 세계 금융위기 이후 국내외 부동산 경기가 위축되고 사업비 31조원이라는 천문학적인 금액이 투입되는 용산역세권개발사업도 사업에 필요한 돈을 제대로 마련하지 못하자 당장 땅값(8조원)을 치르기도 어려운 상황에 몰렸다. 이에 주요 출자사인 삼성물산이 코레일과의 토지 보상금 지급 문제를 놓고 첨예한 갈등을 벌이던 끝에 자산운용회사(AMC)인 용산역세권개발(주)의 경영권을 포기하면서 이 사업은 끝을 알 수 없는 터널로 들어온 것이다.

삼성물산은 금융위기로 인해 부동산 경기가 나빠져 이 사업을 통해 얻을 수 있는 수익이 당초 예상보다 줄어듦에 따라 사업을 포기하였다. 사업 초기 빌딩 구매 의사를 밝혔던 글로벌 기업들도 금융위기로 하나 둘 발을 뺐다.

 

불에 기름 붓기, 절차를 무시한 일방적인 사업진행

처음 이 사업이 구상될 당시 계획은 용산 철도공작창 부지로 지역을 한정하여 용산국제업무지구로 조성하도록 계획되어 있었고, 이 국제업무지구를 도시개발사업으로 추진하도록 결정되어 있었다.

그러나 서울시가 이른바 ‘한강 르네상스’를 표방하며 서부이촌동 지역을 포함한 용산국제업무지구 통합개발을 구상하고 한강로 3 가 40-1 일대를 지구단위계획안에 포함시키면서 사업의 규모는 메머드급으로 커졌다. 문제는 이 과정에서 서부이촌동 주민의 의사는 철저히 배격 당했다는 것이다.

서울시 관계자는 “서울시와 코레일간 협의 및 서울특별시도시·건축공동위원회 자문을 통해 통합개발 구상(안)을 하였으며, 2009. 7. 20일부터 8. 3일까지 공람공고를 실시하여 주민의견을 청취하였다.”라고 했다. 또한 “이주대책대상자에게는 아파트 분양가 산정시 도로 등 생활 기본시설 설치비용을 사업시행자가 부담하도록 하는 등 관계법령의 범위 내에서 원주민에게 최대한 혜택이 되돌아가도록 노력할 것”이라고 했다. 용산국제업무지구 조성으로 인해 문화·상업시설을 한강변으로 확장함으로써 시민들의 휴식공간 조성 및 관광객 유치 등 공공적 부가가치가 발생할 것으로 보고 있으며, 이런 부가가치는 시민들에게 돌아갈 것으로 보고 있다는 것이다.

 사본 -4

                              개발반대 이촌동 대림아파트에 걸린 현수막.

 

그러나 해당지역 서부이촌동 주민들은 강하게 반발하고 있다. 서부이촌동 주민들은 일방적인 통합개발을 원한 적이 없으며, 드림허브가 제시한 보상계획안도 명확한 보상기준일이 없을뿐더러 보상 기준가격을 명시하지 않았다는 것이다.

이 사업에 대한 주민의견을 듣기 위해 서부이촌동에 사는 모 주민과 인터뷰를 했다. 다음은 질의응답 인터뷰 내용이다.

 

(질문) 처음 개발사업이 시작될 당시 ‘서부이촌동 주거지일대’를 ‘용산국제업무지구’로 통합해서 개발한다는 결정이 내려졌을 때, 주민들에게 설명회를 열거나 의견을 수립하는 어떠한 과정이 있었습니까?

 

(대답) “그때 열었던 설명회 자체가 주민을 기만한 것입니다. 주민들의 권리보호는 전혀 염두에 두지 않았어요. 그들은 정확한 보상가나 추가 분담금을 제시하지 않고, 단지 보상을 시세로 준다는 식의 기만을 했습니다.”

 

(질문)드림허브측이 제시한 보상안에 대해 ‘성에 차지 않는다’는 주민 여론이 많은 것 같습니다. 앞으로 통합개발이 순조롭게 진행되지 않을 소지가 다분한데 주민들의 재산과 삶의 터전을 빼앗고, 7년이라는 시간동안 재산권 행사를 제한받은 것에 대한 주민들의 향후 법적대응을 검토하고 계신지요?

 

(대답) “서민들이 주민공동체와 삶의 터전을 파괴당할 처지에 놓였는데도 법적보호를 받을 수 없다는 것이 대한민국의 현실입니다. 우리들의 기본권을 보장할만한 법이 없어요. 대응을 하고는 싶지만 그럴 수 있는 법적근거가 없기에 발만 동동 구르고 있죠.”

 

(질문)서울시의 통합개발 찬,반에 대한 진행은 진전이 있습니까?

 

(대답) “현재까진 없습니다. 그러나 박원순 시장이 부임한 뒤로 서울시가 절차를 대단히 중요하게 여기는 것에 대해 박수를 보내고 싶어요. 박원순 시장은 기업관점이 아닌 시민의 입장에서 시민을 보호하려는 노력을 합니다. 시민을 위한 훌륭한 조치라고 생각해요. 현재 용산국제업무지구 개발사업은 이미 어느 정도 진행되었기 때문에 제한이 있지만, 그럼에도 최선을 다하고 있어요.”

 

(질문)기타 순조로운 진행에 대한 좋은 방안이 있다면 선생님의 의견을 말씀해주시겠습니까?

 

(대답) “우리의 가장 큰 관심사는 우리의 재산권과 거주권이에요. 이런 기본권은 당연히 지켜져야 하는 것인데 그것을 보호해 줄 방안을 먼저 마련하는게 필요하다고 생각해요. 주민의 의사를 묻는 것이 우선되어야 하고요.

이 사업은 첫 단추를 잘못 끼웠어요. 처음부터 주민들에게 왜곡된 정보를 제공한 채로 일방적으로 진행되었기 때문에 많은 문제가 발생한 겁니다.. 게다가 무모한 사업이기도 하고요.

주민의 의견은, 이 사업의 규모를 봐서 서부이촌동을 제외한 나머지 원래대로의 코레일 지역만 개발을 했으면 합니다.

주거권을 가지고 장사를 하는 사업진행이 되어버린다면 주민은 불안에 떨 수밖에 없어요.

사업은 지금이라도 중단하고 원점으로 돌려야 해요. 투자비용이 아깝다고 더 이상의 낭비를 하는 우를 범해서는 안 됩니다. 그리고 이를 위해서는 정부의 지원도 어느 정도 필요하다고 생각합니다.”

 

주민은 인터뷰를 마치며 다음과 같이 덧붙였다.

“뉴타운은 주체가 주민이 돼야 하는데, 이 사업은 주체가 드림허브가 되어버렸어요. 주민들은 정확한 정보를 제공받아야 합니다. 왜곡된 정보를 제시하며 일방적으로 사업을 밀어붙이려 한 것부터가 문제의 시작이었어요. 도쿄의 롯본기 힐스 프로젝트의 경우 성공의 가장 큰 요인은 바로 주민들과의 충분한 대화였습니다. 개발사업을 하는데 있어 가장 공들였던 부분이죠. 그렇지 않을 경우 혼란만 가져오게 되요. 돈보다 인권이 우선인데…”

 

사본 -5                                          서부이촌동 주민 정 모씨.

 

소유주‘일단 시작해야’ 원주민‘삶의 터전 먼저 보장해야’ … 누구를 위한 재개발인가

용산국제업무지구 개발사업과 관련된 가장 큰 이슈중의 하나는, 과연 이 사업이 ‘누구를 위한 재개발인가’하는 점이다.

2006년 개발이 확정된 용산국제업무지구 사업의 시작은 국내에서 뉴타운 붐이 한참 일어났을 때와 그 맥을 같이한다. 뉴타운(new town)이란 기존 대도시의 인구과밀화와 지역적 개발편중과 도시환경의 악화, 산업집중 등으로 인한 폐해를 개선하기 위해 도시 재개발 또는 신도시 건설을 통한 새롭고 합리적인 도시기능을 수행할 수 있는 신도시를 말한다. 그러나 2008년 세계경제위기와 함께 우리나라 부동산 시장에도 침체기가 찾아왔고 이는 뉴타운사업의 부작용을 수면위로 떠오르게 했다.

무엇보다도 2009년 발생한 용산참사로 대표되는 ‘원주민의 생존권’은 뉴타운 사업의 가장 큰 쟁점으로 꼽힌다. 화려한 신도시를 만들려는 사업이 정작 그곳에 거주하는 원주민의 생존권을 위협하기 때문이다.

고양시의회의 예를 들면, 뉴타운 사업 부작용 대안 마련 자리에서 오영숙 시의원은 “원주민들이 뉴타운사업을 찬성한 것은 재개발이후 재입주가 가능할 것으로 판단하기 때문”이라며, “하지만 지금은 추가비용 부담에 대해 상당수가 추가 분담금과 이주비용을 마련할 길이 없어 결국 입주를 포기하고 타 지역의 세입자로 내몰릴 것을 우려하고 있다”고 했다. 즉, 높은 집 값 때문에 세입자를 비롯한 저소득층을 위한 저렴한 주택을 사라지게 하는 주거권 침해 문제를 발생시키면서 결국 원주민을 타의적으로 이주케 하는 부작용이 속출하게 된다는 주장이다.

 

끝을 알 수 없는 터널, 자금조달문제

삼성물산이 빠진 뒤, 지급보증에 나선 건설 출자사가 없었고 삼성물산을 대신해 새로 투자하겠다는 건설사도 나타나지 않았다. 이후 지지부진하던 사업은 출자사들의 사업 정상화 방안 합의로 일단락되는 듯 하였으나 코레일과 민간 출자사간에 사업방식과 사업 주도권을 두고 충돌이 발생하였다. 코레일은 민간 출자사를 배제하고 공영·단계 개발해야 한다고 주장하는 반면, 민간 출자사는 그렇게 될 경우 사업일정이 지연되는 데다 자율성과 효율성을 해쳐 사업이 제대로 진행될 수 없다며 맞서고 있는 것이다.

이런 와중에 2013년 2월 21일 이사회에서 사업의 최대 주주인 코레일이 민간 출자사들의 자금 지원 요청을 최종적으로 거부해 사업 파산은 초읽기에 들어갔다.

유동성 위기를 타개하기 위해 민간 출자사들이 요구한 ABCP(자산담보부기업어음) 3073억원 발행에 대해 코레일이 거부하기로 결정한 것이다. 이에 따라 다음달인 3월 12일까지 자금난 해소 방안이 나오지 않으면 만기가 돌아오는 금융 이자 59억여원 등을 막지 못해 사업 파산이 불가피한 상황이다.

최근 드림허브가 우정사업본부를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 이겨 440억원을 받게 되었지만 우정사업본부에서 예정대로 소송액을 줄지는 불확실하다. 드림허브를 대신해 실질적인 개발사업을 진행하고 있는 AMC가 부도를 맞으면 사업주체를 잃은 이 사업은 결국 무산되고 만다.

만약 사업이 무산될 경우 사회·경제적 후폭풍이 엄청날 것으로 예상된다. 당장 30개 출자사가 낸 1조원대의 자본금이 사라지게 되고, 코레일은 땅값을 다 못 받아 고속철도 건설 부채(4조 5000억원)를 갚고 적자 기업에서 탈피할 기회를 잃게 된다.

개발사업이 확정되고 난 이후 급등한 용산 집값·땅값이 꺼질 것도 분명하다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “급등한 집값·땅값이 빠지면서 가뜩이나 침체된 부동산 경기를 더욱 악화시킬 것“이라고 말했다.

한편, 상황이 위급한 만큼 정부가 특단 대책을 마련하는 등 적극 해결에 나서야 한다는 정치권의 요구에 대해 국토해양부는 “민간 주도 사업인 만큼 개입할 사안이 아니다”는 입장이어서 당분간은 상황이 나아지기는 힘들 것으로 보인다.

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